プロローグセッション
●求道学舎
同潤会江戸川アパートの1号館を保存できないことになった頃、近角真一さんからお話があって、武田五一が設計した求道学舎の保存プロジェクトをやることになりました[fig.4-01―02]
fig.4-01―02

明治35年にこの求道学舎の前身の建物ができて、大正15年に建替えたRCの建物です。東京理科大学の大月敏雄先生の話だと、首都圏の住居系RC造ではおそらく現存する最古の建物ではないかというものです。周辺は歴史的、文化的環境や自然環境に恵まれていたため、とにかくできるだけ建物の原形をとどめて再生させて、何とかこれを残そうと考えました。価格はできるだけリーズナブルにと考えたのですが、実際はそうはできませんでした。なぜかというと「既存躯体の活用」と書いてありますが、実際は新築のほうが安いからです。工事の方法が文化財の修復と同じ工程になるので非常にお金がかかるわけです。安くと言いましたが、定期借地権を活用したのは60年後のことを考えているからで、60年後に同じ仕組みで再生できるようにするのが最大の目的でした。敷地が所有権の区分所有建物では60年後に建替え決議になってしまい保存できないからです。また、規模が足りなくてディベロッパーが入る経済規模ではないことからコーポラティブにしました。
基本的な事業の仕組み[fig.4-03]は、入居したい人が建設組合をつくり、リノベーションの工事の発注をします。それに対してコーディネートチームが設計や事業のコーディネートをしてサポートします。地主さんと入居者は定期借地権設定予約契約を結びます。ここに建物売買予約契約がなぜあるかというと、古い建物があるからです。普通のコーポラティブの場合は建物の売買なんてないのですが、古い建物を買っていただいて、それを直して住んでいただくという仕組みです。実はこのときの融資の仕組みは、今は変更になっています。大正15年の建物に融資がついたのはそもそも奇跡みたいなものですが、これには公庫の担当者が非常に努力をしてくれました。中高層ビル融資といって、通常はマンションの融資には使わないものです。当初は建設費の融資をしてもらうつもりで、建設融資を使うつもりだったんですが、これは地主さんのもっている土地に抵当権をつけるのが前提です。しかし借りるのは入居者であって、抵当権を地主さんが出すことはありえないとなると使えない。入居者ができ上がったものを買うという購入融資だったら抵当権をつけなくていいということが分かったので、建設組合が了承した設計、工事の内容で地主さんが発注してでき上がった建物を入居者が買うという仕組みにしました。ただ、お金の流れは、通常のコーポラティブのように、お金を集めて、前払いのようなかたちで組合からゼネコンに着手金が流れる仕組みをつくっていて、非常に複雑です。公庫の融資が承認された後は、できるかどうかわからないですが、フラット35という民間の融資に切り替えようと考えています。大正15年に建設された建物の改修工事に融資が出たら、後は怖いものはありません。これができれば、ほとんどのプロジェクトには融資がつくことになります。当然融資がつくくらいの耐震改修はしっかりしようということで耐震評定を受けています。

fig.4-03 事業の仕組み

fig.4-04は建物の現況です。建物はツタに覆われていて、入口のところにヒマラヤ杉がありますが、これは高さ11メートルくらいある建物をはるかに凌駕する大木です。右下は2階のある窓から撮った外のケヤキですが、東京とは思えないような景色です。前にイチョウの大木があるこの部分を改修して新しい玄関にしようと思っています[fig.4-05―08]

fig.4-04
fig.4-05 写真撮影:兼平雄樹
fig.4-06―08 3点とも写真撮影:兼平雄樹

武田五一がつくったということもありますが、やはりこの環境自体がすばらしいし、80年近い歴史とともにできた、こういう環境と建物のマッチングは貴重です。南側の窓はあまりにも小さいので少し広げる予定ですが、ここのケヤキは残していこうと思っています。
fig.4-09 写真撮影:兼平雄樹

こういう空間は、先ほどの麻布パインクレストとは違って何とかお金をかけて残そうという雰囲気になります[fig.4-10―11]fig.4-12は屋上から見た風景で、明治時代から続く下宿屋で有名な本郷館が見えるほか、正面には松村秀一先生がいる研究室も見えます。屋上から見てもイチョウの木はまだ真ん中くらいです。
fig.4-10  fig.4-11 ともに写真撮影:兼平雄樹
fig.4-12 写真撮影:兼平雄樹

この建物はもともと学生寮でしたが、内部にはこういうアーチが残っていて修道院みたいな感じです[fig.4-13―14]。階高は非常に高くて、1、2階が3.3メートル、3階が3.6メートルくらいあります。サッシなどは本当にボロボロで、これをひとつ一つ手でできるだけ躯体を傷めないように取り外して同じ寸法のものを入れていこうとすると、やはりお金がかかります。階段の手すり等も行き届いたディテールになっています[fig.4-15―16]
fig.4-13 fig.4-14
fig.4-15 fig.4-16 4点とも写真撮影:兼平雄樹

一階の入口あたりに使われているタイルも既製品として出回っていたようなものではなく、非常に凝ったディテールになっています[fig.4-17]。どこまで残せるかわかりませんが、こうしたものもできるだけ残していこうという話をしています[fig.4-18―21]

fig.4-17 写真撮影:兼平雄樹

fig.4-18―21 4点とも写真撮影:兼平雄樹

fig.4-22は近角事務所の様子です。ここは大きな窓があって魅力的な空間なのですが、これを住宅に変えるとなるとどういうふうにするのか難しい部分があります。近角事務所の所員に聞くと、断熱のまったくない空間なので夏は暑く、冬は寒い空間だそうです。バルコニーがないのが特徴と言える住宅で、先ほどの廊下のアーチ等は室内に一部取り込まれることになります。
fig.4-22 写真撮影:兼平雄樹

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